ремонтник
До 22 апреля Отличие апартаментов от квартиры: что выгоднее и удобнее
В чем разница? Основное отличие апартаментов от квартиры заключается в том, что первые являются коммерческой недвижимостью и считаются нежилым помещением. Статус зависит от назначения земли, на которой построено здание.
На что влияет? При покупке апартаментов нет государственной поддержки, этот вид собственности нельзя приобрести за материнский капитал или получить налоговый вычет с покупки. Мнение жильцов не имеет значения при ремонте, и закон о тишине на дома с апартаментами не распространяется.
В статье рассказывается:
- Назначение апартаментов и квартиры
- Содержание общего имущества
- Управление домом и плата за общедомовые нужды в квартире и апартаментах
- Отношения с соседями
- Изъятие недвижимости за долги
- Вычеты при покупке недвижимости
- Господдержка и маткапитал при покупке недвижимости
- Особенности регистрации в квартире и апартаментах
- Выгода при покупке апартаментов
Назначение апартаментов и квартиры
Законодательством четко определен список тех помещений, что относятся к жилым. И апартаментов в нем нет. Даже в том случае, если гостиница или отель снаружи не отличаются от обычного многоквартирного дома, все равно жильем с точки зрения закона они не считаются.
Имеющиеся в собственности апартаменты делают человека владельцем коммерческой недвижимости, но не квартиры. Поэтому распространяющиеся на жилые помещения законы, а также льготы вроде господдержки или облегченной ипотеки, нельзя отнести к апартаментам.
Одно из основных отличий апартаментов от квартиры заключается именно в статусе и связанных с ним законодательных нюансах и нормах. К примеру, государством были установлены определенные требования относительно безопасности в жилом здании: количество этажей и общая высота дома, наличие лифтов, расположение санузлов в квартирах, надежность перекрытий, обеспечение естественным освещением квартир и подъездов, высота потолков, звукоизоляция и даже уклон лестниц. Но все это не касается апартаментов, которые по сути являются нежилыми помещениями.
В некоторых обстоятельствах квартиры называют апартаментами, если они располагаются в жилом доме. В данном случае термин «апартаменты» применяется в его буквальном значении как «парадные помещения», безотносительно к их статусу.
Мы же рассмотрим отличие между апартаментами и квартирой, когда первые не являются жильем с точки зрения закона. Можно определить, к какой категории относится недвижимость, если внимательно изучить документацию, а именно проектную декларацию от застройщика.
Содержание общего имущества
- Квартира
После приобретения квартиры в многоквартирном доме вам автоматически присваивается часть общего имущества, хотя в свидетельстве на право собственности это не указывается. К нему относится часть фасадной части здания и кровли, подъезда и подвала, лестничного пролета и лифтов, а также общей придомовой территории. Но узаконить, продать или отказаться от данного имущества нельзя.
Однако вы становитесь полноправным участником собраний, имеете право голоса при решении вопросов по сдаче общих помещений внутри дома в аренду или под размещение рекламы (холлы, подвалы, общие балконы и т. д.). Жильцы совместно выбирают управляющую компанию, способ оплаты общедомовых нужд, обсуждают, какой спортивный инвентарь устанавливать на площадке во дворе дома.
- Апартаменты
Тут дело обстоит сложнее. В законе не прописаны правила владения долями общего имущества в здании нежилого типа. Если верить экспертам, то люди, в собственности которых находятся апартаменты, не имеют прав на общее имущество. Однако Высший арбитражный суд урегулировал данный вопрос и четко указал, что владельцы нежилых помещений обладают такими же правами и обязанностями, как и жильцы многоквартирных домов: они наделены долей в общедомовом имуществе и обязаны регулярно вносить денежные средства на его содержание.
При этом в отличиях квартиры и апартаментов имеются как плюсы, так и минусы. С обычным жилым домом все проще, в нем присутствуют подъезды, лифты, лестничные пролеты, общие балконы, которые используются жильцами, поэтому и оплачивают их ремонт и содержание все владельцы квартир. В нежилых зданиях нередко располагаются офисные помещения, магазины, холлы. И получается, что все это содержат на свои финансы не только собственники этих помещений, но и владельцы апартаментов.
Управление домом и плата за общедомовые нужды в квартире и апартаментах
Возьмем, к примеру, ситуацию, когда семья приобрела апартаменты для проживания в них с детьми и в офисной части бизнес-центра никогда не бывает. Скорее всего, с нее будет точно так же взиматься оплата за содержание данного крыла здания, как и с владельцев офисов.
Управляющей компанией может быть установлен особый режим, но если опираться на разъяснения Высшего арбитражного суда, то получается именно такое положение дел, а обращаться с претензиями в суд чаще всего не имеет смысла. Управляющая компания может поменяться в любой момент, а вместе с ней и режим.
В законодательстве нет ничего о том, как и с кого конкретно должна взиматься оплата за содержание общих помещений в нежилых зданиях. Если категория объекта коммерческого назначения предполагает заключение договора с садовником, консьержем и другим обслуживающим персоналом, платить за это будут абсолютно все собственники помещений, в том числе апартаментов. С одной стороны, уход за территорией и чистотой здания относятся ко всем, кто в нем находится. С другой, происходит навязывание платных услуг, которые не всем нужны.
Ведь кто-то должен заботиться о чистоте подъездов, лифтов и лестничных пролетов. Крыши иногда нуждаются в ремонте, лампочки в замене, а детям требуются площадки, скамейки и места для игр. Ограды, газоны и столбики – все это требует привлечения обслуживающего персонала, услуги которого должны быть оплачены.
Квартира
Подобные вопросы в жилом доме решает управляющая компания или ТСЖ, которые выбираются путем голосования на общем собрании собственников жилья. Это еще одно важное отличие между квартирой и апартаментами: в многоквартирном доме без них не может быть окончательно принято ни одно решение касательно управления домом.
1 сентября 2022 года вступил в силу закон, в котором указано, что новую управляющую компанию возможно избрать при наличии более чем 50 % голосов владельцев квартир. Собрание собственников является ярким примером демократии: каждый из них наделен правом голоса, значимость которого определяется размером находящейся в его владении недвижимости.
Как и в любом демократическом обществе, в числе собственников есть активисты, которые путем агитации могут влиять на ход голосования, а также собирать вокруг себя небольшие группы других жильцов. Когда у женщины появляется ребенок, остро встает проблема отсутствия пандусов, и при наличии свободного времени и сил она начинает активно заниматься этим вопросом. Для пенсионеров актуально наличие зоны отдыха во дворе, лавочек и стола. Но если в голосовании победит большинство, желающее на месте газона оборудовать парковку, то именно ее и сделают, причем за общий счет.
Чтобы иметь основной вес во всех голосованиях и решать вопросы в свою пользу, необходимо иметь в собственности больше 50 % всей квадратуры дома или воздействовать на выбор других людей. Но вряд ли эти варианты осуществимы в реальной жизни, поэтому и решения всегда принимаются большинством.
Апартаменты
В здании нежилого типа с расположенными внутри офисными и торговыми помещениями вероятно развитие следующей ситуации: застройщик решил сохранить за собой право собственности на офисы, сдавая их в аренду. Либо вся коммерческая часть здания была продана девелоперской компании. В этих случаях у всех торговых и офисных помещений один мажоритарный владелец, имеющий большую часть голосов, а значит, и единолично принимающий все решения по управлению зданием.
Такое хоть и маловероятно, но все-таки имеет место. Большинство комплексов включают в себя только апартаменты, однако нельзя точно знать, кто ими владеет. Возможно, один влиятельный человек выкупил 50 % здания и хочет переформировать его под торговый центр. И законодательно это не запрещено, назначение недвижимости позволяет.
В том случае, когда вы хотите приобрести помещение в комплексе, состоящем из квартир и офисов, или часть с апартаментами возвышается прямиком из торгового центра, то сильно рискуете.
Акция. Скидка 10% на все виды работ
Владелец большей части здания вправе единолично повышать взносы на обслуживание в любое время, менять управляющую компанию, нанимать обслуживающий персонал за любую сумму, даже поставить самому себе памятник во дворе. Этим и отличаются апартаменты от квартиры, по закону другим жильцам никак с этим бороться не получится. Даже предоставление суду прямых доказательств сговора мажоритарного владельца с УК не поможет, ведь он не злоупотребляет своими правами и возможностями.
Государство регулирует уровень тарифов и нормативы на оплату коммунальных услуг населением. Именно правительство решает, каким будет их рост в течение года, а власти региона заведуют нормативами.
В случае чрезмерного повышения нормативов в каком-либо регионе назначается прокурорская проверка или к делу подключается антимонопольная служба. Регулирование данной системы происходит с четким соблюдением государственных законов и постановлений правительства.
Собственники квартир в жилых домах обладают возможностью оказать давление на управляющую компанию и заставить ее снизить суммы за коммунальные услуги.
А вот владельцы апартаментов не являются теми потребителями, что относятся к населению. Даже электричество для них включается в квитанцию по особым тарифам с расчетом на то, что поступает оно в здание для коммерческих нужд.
Отношения с соседями
- Квартира
Еще одно отличие покупки апартаментов от квартиры состоит в том, что вторую нельзя использовать для ведения коммерческой деятельности. То есть по закону собственник не имеет права вести в ней бизнес, организовать офис или номера гостиничного типа, кафе, бар, музыкальную студию и т. д. Для этого требуется изменить категорию помещения на нежилое, что нередко сделать невозможно.
У жилого дома всегда есть время, в течение которого запрещено шуметь. И в случае нарушения этого закона вы вправе заявить на владельцев квартиры, откуда доносится шум.
- Апартаменты
Апартаменты могут использоваться хозяевами для любых целей, не нарушающих закон и при условии соблюдения ими технического регламента, а также требований надзорных ведомств. И в этом они сильно отличаются от норм, действующих относительно квартир в жилом доме. Апартаменты всегда относятся к категории нежилых помещений, даже если в них постоянно проживают люди.
В холле первого этажа вдруг могут появиться сцена и бар. Если в жилом доме такие решения принимаются путем голосования собственников, то здесь мнение владельцев апартаментов вполне может не учитываться.
Все эти проблемы возникают не во всех коммерческих зданиях и после приобретения в них апартаментов. Может быть, там купят квартиры обычные семьи, желающие спокойно жить и наслаждаться тишиной. Офисные и торговые помещения будут располагаться только по первому этажу, причем многие из них принесут пользу всем жильцам: появится аптека, продуктовый магазин, хозтовары и отделение банка, детская комната.
И все же риски при покупке апартаментов есть, и довольно значительные. Ведь нормы Жилищного кодекса РФ на них не распространяются, и собственники наделены меньшим количеством прав по сравнению с жильцами многоквартирных домов.
Изъятие недвижимости за долги
- Квартира
К юридическим отличиям апартаментов от квартиры относится то, что государство не может изъять единственное жилое помещение даже при наличии у собственника большой суммы долга. И не имеет значения, кому именно он должен. Исключение составляют квартиры, взятые в ипотеку, так как ими, по сути, владеет банк.
- Апартаменты
Взыскание апартаментов, а именно нежилой недвижимости, вполне законно. Если даже у вас нет другого места для проживания, но накоплен большой долг государству, оно вправе забрать жилье. Приставы относят апартаменты к числу обычных активов, которые возможно арестовать и выставить на аукцион для погашения долгового обязательства.
Например, глава семьи, индивидуальный предприниматель, задолжал большую сумму банку и налоговой, в апартаментах проживает вместе с семьей и детьми. Даже в таком случае его недвижимость может быть арестована и продана в счет долгов.
Вычеты при покупке недвижимости
- Квартира
После приобретения квартиры собственник имеет законное право вернуть налоговый вычет, равный 13 % от стоимости жилья. С покупки квартиры в браке может вернуться до 520 000 рублей при условии, что никто из супругов до этого вычет не оформлял. Проценты по ипотеке также можно частично возместить на те же 13 %, но не более 390 000 руб. на каждого из супругов.
- Апартаменты
Здесь отличия апартаментов от жилой квартиры состоят в том, что на первые как недвижимость коммерческого типа не распространяются какие-либо вычеты.
Проведем несложный расчет суммы, которую смогут вернуть супруги после приобретения квартиры в жилом доме аналогичной стоимости, оформив ипотеку на 15 лет с процентной ставкой 10 % годовых. Первоначальный взнос 4 млн руб., и с него налоговый вычет составит максимум 520 000 руб. из расчета по 2 млн руб. на каждого из супругов.
В конце срока выплаты ипотеки они смогут вернуть еще 390 000 руб. в счет уплаченных процентов. Получается, что для семьи приобретать квартиру в жилом доме выгоднее на 910 000 руб., чем за ту же сумму купить для проживания апартаменты, за которые государство не вернет ничего.
Господдержка и маткапитал при покупке недвижимости
На покупку апартаментов не распространяется ни одна из существующих программ государственной поддержки. Все они направлены только на помощь в приобретении жилой недвижимости.
Квартира
С 2018 года в России действует программа льготной ипотеки под 6 % годовых, и оформить ее возможно после рождения второго и последующих детей. Даже если вы уже проживаете в ипотечной квартире в новостройке, но только задумались о детях, то в будущем ее можно будет рефинансировать по семейной льготной ипотеке.
Второй способ сэкономить – приобрести жилье, при этом попадая под программу, и зафиксировать процентную ставку по ипотечному кредиту на уровне 6 %. Также молодым родителям выдается материнский капитал, состоящий из двух частей: регионального и федерального. Им тоже можно воспользоваться, уменьшив сумму займа или возместив стоимость ремонта.
Апартаменты
На приобретение апартаментов для семей с детьми не предусмотрено никаких льгот и господдержки. Маткапитал сюда тоже использовать не получится. Многие застройщики привлекают внимание супругов с детьми рекламой, в которой рассказывают о плюсах проживания в их апартаментах. Для детей оборудуют площадки, качели и зоны для игр. Но не сообщают о том, что семья не сможет получить никаких субсидий от государства на покупку у них недвижимости.
Ипотеку на апартаменты оформить возможно, но на общих условиях, без каких-либо льгот и снижения процентов. Скорее, наоборот, ставка может быть даже выше за счет надбавок, как и минимальная сумма первого взноса, 20 % вместо 10 %.
Особенности регистрации в квартире и апартаментах
Существует два вида регистрации: постоянная прописка (регистрация по месту жительства) и по месту временного проживания. Они могут быть оформлены одновременно, если человек, имея основную прописку в одной квартире, на время переехал жить в другую и зарегистрировался там на необходимый срок.
Даже отличие квартиры-студии от апартаментов состоит в том, что в ней можно зарегистрироваться для постоянного проживания. В апартаментах этого сделать не получится. Недвижимость гостиничного типа позволяет оформить временную прописку, максимальный срок которой 5 лет. А если апартаменты являются частью делового центра, то даже этот вариант не является возможным.
Получается, что собственник апартаментов не будет иметь в паспорте штампа о прописке, а только вкладыш о наличии временной регистрации. Эта проблема пока не решена и сильно беспокоит государство. Ведь основной процент льгот и различных выплат идет с привязкой к региону, в котором проживает человек.
Иметь постоянную прописку и одновременно с ней временную регистрацию крайне полезно, в таком случае будет понятно, что есть как основное место жительства, так и временное жилье для работы или учебы. Наличие одной только временной регистрации значит то, что основного места жительства у человека нет вообще, а срок проживания в чужой квартире не ограничен.
1. Тип недвижимости:
Квартира/Дом
2. Площадь, м2:
3. Тип ремонта:
Бюджетный
4. Вид ремонта:
Косметический
Родитель имеет право зарегистрировать своего ребенка по месту своей постоянной прописки без согласия других владельцев жилья при условии, что ребенок младше 14 лет. Молодые родители могут не спрашивать разрешения у собственников жилья для оформления временной или постоянной прописки ребенка в том случае, если сами там прописаны. При этом не имеет значения, являются ли они сами собственниками квартиры или нет.
При наличии детей от прошлого брака у любого из супругов спрашивать разрешение на прописку этих детей не нужно.
Оформить даже временную регистрацию ребенка в апартаментах является возможным лишь после получения согласия всех взрослых собственников помещения.
Выгода при покупке апартаментов
Иногда бывает так, что строительство жилого дома в понравившемся месте невозможно, в отличие от комплекса с апартаментами. Такое может быть, если градостроительный план включает в себя участок под деловой центр или гостиничный комплекс, но не для жилого района с автомобильными парковками, школами и садами. Либо слишком близко к месту застройки располагается промзона. Тогда единственным возможным выходом станет приобретение в нужном районе апартаментов для проживания, если этого требует работа или учеба.
Даже вполне реально купить их дешевле квартиры, находящейся в том же районе. Под коммерческую застройку землю выделяют дешевле, проектирование комплекса легче и застройщик не обязан дополнить план инфраструктурой.
Даже несмотря на все отличия апартаментов от квартиры, сказать, что лучше, однозначно нельзя. И у тех и у других есть как достоинства, так и существенные недостатки. К тому же апартаменты не всегда приобретаются с целью постоянного проживания, их можно сдавать и получать пассивный доход, которым частично гасить ипотеку на собственное жилье. Дополнительную выгоду при таком раскладе принесет оформление налогового вычета, льгот и государственной поддержки.
Каждый вправе сам выбирать, что для него будет удобнее. Тем более сегодня существует возможность выбирать свое идеальное жилье из многих доступных вариантов.
Бесплатная консультация с персональным менеджером
Подробная информация:
Пожалуйста, повторите попытку отправки формы и если это не принесёт результата, то напишите на наш адрес: info@moscowremontnik.ru
Скидка 30 000 руб на строительные материалы
