ремонтник
До 22 апреля Оформление новостройки в собственность: документы, сроки, сложные случаи
Зачем нужно? Оформление новостройки в собственность – это необходимый этап для полноценного владения имуществом. Несмотря на то что предельных сроков для его прохождения не предусмотрено, без регистрации с квартирой ничего нельзя будет делать.
Как сделать? Порядок действий по оформлению зависит от стартовых условий. Заключен ли ДДУ, используются свои или заемные средства, будет один или несколько собственников и т. д.
В статье рассказывается:
- Когда можно начинать оформление новостройки в собственность
- Предварительный этап оформления новостройки в собственность
- Порядок оформления новостройки в собственность
- Оформление права собственности на ипотечную новостройку
- Оформление права собственности на новостройку через суд
- Оформление долевой собственности на новостройку
- Подводные камни приобретения и регистрации новостройки
- Последние изменения в процедуре оформления собственности на новостройку
- Прописка в зарегистрированной новостройке
Когда можно начинать оформление новостройки в собственность
По закону право собственности на жилье можно зарегистрировать в любое время. И это в принципе довольно выгодно, так как налог на не прошедшее регистрацию имущество в нашей стране не начисляется.
Оформить документы на владение квартирой необходимо, если собственнику предстоит:
- распоряжение имуществом (завещание, продажа, дарение, залог);
- утверждение перепланировки;
- постоянная регистрация по месту жительства (прописка);
- оформление налогового вычета по оплате ипотечных процентов или расходам на жилье;
- устройство ребенка в муниципальный детский сад (школу).
Если вы взяли ипотеку, внимательно прочтите договор с кредитором. В нем может быть прописана повышенная ставка на жилье без регистрации или штрафные санкции на просроченное получение имущественного права на квартиру.
Для проведения ремонта или заключения договора найма (аренды) оформление новостройки в собственность не требуется. Но иногда УК и жилищные комплексы (ЖК) при выполнении работ ставят условием наличие необходимых документов на жилье. Да и серьезный арендатор не будет снимать жилье у человека с неподтвержденным статусом хозяина квартиры. Если, конечно, он не ваш приятель или родственник.
Предварительный этап оформления новостройки в собственность
Формально процедуру регистрации проводят поэтапно.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Прежде всего требуется наличие разрешение на введение в строй нового здания, которое застройщик получает в соответствующих органах. Этот документ доказывает, что возведенный дом проверен, он отвечает обязательным стандартам безопасности и требованиям к жилым строениям такого типа, а нарушений в ходе проверки не обнаружено.
Как только разрешение получено, жильцы имеют право заселять приобретенные квартиры. Ведь документ дает гарантию того, что дом построен и является пригодным к проживанию. Кроме него, застройщик получает акт о реализации договора инвестирования в строительство объекта.
Фактический обмер жилплощади для постановки на кадастровый учет в ЕГРН и составления экспликации
Эта обязательная процедура позволит вам определить, насколько жилая площадь помещений отличается от той, что предусмотрена проектом и договором с предприятием-застройщиком (пусть даже это будут сантиметры). Контрольные замеры производит представитель БТИ.
При обнаружении разницы в квадратуре помещений обе стороны сделки договариваются об окончательных расчетах. Если предоставленная площадь меньше проектной, заказчик получает разницу в цене и наоборот – за лишние метры ему придется доплатить.
Бывают случаи, когда такие компенсации приходится отстаивать в судах. Ведь без улаживания финансовых вопросов и подписания документов, подтверждающих взаимные расчеты, оформление права собственности на новостройку невозможно.
Акт приема-передачи
На этом шаге дольщик должен осмотреть свою квартиру и засвидетельствовать в акте, что у него нет претензий к исполнителю работ (застройщику).
Здесь лучше привлекать эксперта для подтверждения добротности жилья. Потом претензии по всем вопросам, включая качество отделки, предъявлять строителям непросто. Специалисты знают, на что нужно обратить серьезное внимание.
Порядок оформления новостройки в собственность
Заключая договор долевого участия на одно лицо, регистрацию прав собственности также проводите на него. Это гораздо легче и быстрее. Если возникнет необходимость переоформить часть жилья на детей или супругу, лучше зарегистрировать квартиру на себя, а после выделить желаемые доли. При заключении ДДУ на разных лиц каждый дольщик должен подготовить одинаковый пакет документации.
Квитанцию на госпошлину можно скачать на веб-портале Росреестра. В этом году сумма сбора составляет 2 000 рублей. Платеж можно совершить онлайн по реквизитам, а для оплаты через кассу банка квитанцию нужно заполнить и распечатать самому.
Если оформление квартиры в собственность рассчитано на нескольких хозяев, которые планируют жить в новостройке, то сумма пошлины распределится поровну на всех и каждый должен оплатить свою часть. После транзакции не забывайте сохранить квитанцию из онлайн-банка. Оригинал платежки нужно предъявить в ведомство, но для регистрации берется ее копия.
Сдать документы на оформление вещных прав можно по-разному: послать почтой России; загрузить сканы на Росреестр; отправить через МФЦ; лично подать в Кадастровую палату либо вызвать их курьера. Все способы легальны – выбирайте, что удобнее для вас.
Акция. Скидка 10% на все виды работ
- Кадастровый курьер.
Еще недавно подача документов в МФЦ или Кадастр могла занять весь день. Желающие спозаранку занимали очередь на регистрацию. Позднее Росреестр создал свою курьерскую доставку. У них на сайте это обозначено как выездное обслуживание. Заказ курьера обойдется в 1 500-2 000 рублей с учетом региона проживания клиента.
Специалист имеет ноутбук и принтер, чтобы сразу оформить положенные документы: распечатать расписку, зафиксировать номер заявки. Также он объяснит, где получить оформленные документы. Расписка подтверждает передачу всей документации, которая нужна для регистрации прав собственности. Для вызова курьера звоните оператору горячей линии на номер 8 800 100 34 34.
- Личный визит.
Если хотите сэкономить средства, то сами принесите документы в МФЦ или Кадастровую палату. На сайте Росреестра можно записаться на прием по времени, либо прямо в отделении при личном визите взять талончик электронной очереди. Если вам дорого время, то первый вариант удобнее: так вы потратите лишь 1-1,5 часа на сдачу своего пакета. Второй способ подходит тем, кто может пару раз прийти в Палату – взять талон, а после отнести бумаги.
При приеме документов специалист дает расписку с реквизитами и говорит, где и когда получать свидетельство о регистрации. По номеру заявки несложно посмотреть на сайте Росреестра статус выполнения услуги.
- «Почта России».
Почтовым отправлением удобно пользоваться тем, кто работает вахтовым методом и приобрел жилье в другом регионе. Подготовьте документы, распечатайте заявку и заполните ее, заверив подпись у нотариуса. Отправьте весь пакет ценным письмом с подробной описью вложения и уведомлением о получении адресатом.
Сотрудник почты сверит ваши документы с перечнем и отправит по указанному адресу. Такие письма высылаются в Кадастровую палату или МФЦ населенного пункта, где находится ваше жилье.
- Интернет.
Электронная подача документов на сайте Росреестра не так проста, как кажется. Потребуется ноутбук или ПК с программой Windows и специальный софт для подписи и шифрования с ключом (типа «КриптоПро»). Без него использование электронной цифровой подписи не представляется возможным. Ключ (флешка с ЭЦП) выдается в специальных аккредитованных центрах.
При подаче через МФЦ займет не больше 2 недель, а если отданы в Палату, – 10 дней. Готовые бумаги нужно получать в указанное время с паспортом. Всем дольщикам, внесенным в заявление, также потребуется предъявить паспорта.
Имея право собственности на жилье, можно зарегистрировать желаемые доли на детей или супруга, узаконить перепланировку или уменьшить ставку по ипотечному кредиту в банке.
Оформление права собственности на ипотечную новостройку
После того как дом построен и подписан акт приема жилья в эксплуатацию, вам выдают ключи. Казалось бы, волнения позади. Однако есть формальности (к примеру, оформление в собственность квартиры-новостройки), которые придется выполнять, особенно если у вас открыта ипотека.
Прежде всего необходимо получить свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость и принести в банк подтверждение о целевом использовании кредита – выписку ЕГРН, оценочный отчет, полис страхования жилья. На это покупателю отводится полгода со дня утверждения акта приема-передачи. Иначе по условиям кредитора заемщик получает штраф (неустойку).
Для этого обычно пишут заявление о пролонгации срока, к которому прикладывают подтверждающие документы от застройщика. Что именно потребуется, узнавайте в банке. А если доказательств нет, то кредиторы часто начисляют неустойку.
Для тех, кто брал кредит в Сбербанке, бумаги по объекту можно загрузить в свой кабинет на сайте «ДомКлик», открыв раздел «Обслуживание ипотеки». На сайте банка есть «Инструкция после сдачи дома», которая описывает, как шаг за шагом соблюсти правила банка. Рассмотрим процедуру оформления подробнее.
Как говорилось выше, после регистрации прав собственности нужно предъявить в банк ДДУ (договор долевого участия) и выписку ЕГРН. Это подтверждает целевое расходование кредитных средств. Вам никуда идти не нужно. Все это делают онлайн в разделе ипотечного обслуживания на «ДомКлик», где загружают сканы документов в личный кабинет (точнее, в чат).
Принесите кредитору полис страхования жилья. Согласно договору банк берет в залог вашу квартиру, поэтому предмет залога придется страховать (ст. 31 ФЗ-102). Страховку нужно предоставить вместе с выпиской из ЕГРН. Ее можно приобрести в разделе «Страхование» (вкладка «Услуги») на «ДомКлик». Или купить у аккредитованных банком страховщиков.
Полис, оформленный на сервисе Сбербанка, будет автоматически отправлен кредитору. Страховку из другой компании придется отнести самостоятельно или отправить через Интернет. Это делается там же, в личном кабинете на «ДомКлик», где загружается сам документ и платежная квитанция его покупки.
Это нужно сделать обязательно. Ведь если полис не поступит в банк, вам насчитают неустойку, причем санкции весьма внушительные – до половины процентной ставки по кредиту по истечении месячного срока. Отправленные документы проходят обработку на протяжении 3 дней.
Оформление права собственности на новостройку через суд
Регистрация путем судебных разбирательств рекомендуется, если застройщик неоднократно отказал владельцу в выдаче официальных документов для регистрации жилья самостоятельно.
Очень часто этот способ более надежен, чем безуспешное «бодание» с подрядчиком в надежде получить с него необходимые бумаги.
При обращении в суд нужно собрать все документы, что подтверждают ваши требования, составить иск о признании права владения жильем, оплатить госпошлину и приложить квитанцию. Все это нужно сдать в канцелярию районного суда, где расположена новостройка. Теперь придется посещать судебные заседания и отстаивать свои права.
Весь этот путь можно пройти самостоятельно, но лучше и вернее привлечь специалиста с солидным опытом работы в данном направлении. К тому же вы заплатите ему гораздо меньше той суммы, что потребуется отсчитать застройщику за оформление новостройки в собственность. Конечно, документов для суда придется подготовить больше, зато конечный результат вам будет обеспечен.
Помимо перечисленного списка документов, для обращения в судебный орган потребуется и техническая документация БТИ, и бумаги от компании-застройщика (Протокол распределения площадей, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, т. д.). Однако этим занимаются юристы. В данном варианте право собственности будет оформляться по решению суда отдельно от застройщика.
Бывают случаи, когда фирма-застройщик имеет объективные проблемы с оформлением имущественных прав своих клиентов. Тогда она сама рекомендует людям обращаться в суд. Такой вид регистрации права владения жильем займет немало времени (от 2-3 месяцев до 1,5 лет), зато это надежно. Юридическая практика доказывает, что большинство истцов, среди которых дольщики и соинвесторы, выигрывают судебные дела.
Итак, пройдя тернистый путь, вы добиваетесь желанных прав на свою собственность. Теперь квартира только ваша! Ею можно пользоваться и распоряжаться как хозяин.
Оформление долевой собственности на новостройку
Недвижимость, приобретаемая в браке, может регистрироваться на любого из супругов. Если даже договор оформлен на кого-то одного, по закону, муж и жена владеют собственностью вместе. Исключением из правил будет брачный контракт или договор о разделе общей собственности. Там другой подход к распределению имущества.
В остальных случаях доли в квартире выделяют так:
- Если акт приемки не подписан, нужно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия либо оформить уступку части требований. Все эти документы составляются с согласия застройщика и в его присутствии. Некоторые строительные фирмы требуют комиссию за одобрение переуступки. Обычно это процент от стоимости квартиры или установленная сумма. Проверьте, учтено ли это в договоре.
- Если акт приемки утвержден, прежде всего придется регистрировать вещное право на одного владельца, затем передавать долю другому.
Если квартира-новостройка куплена на материнский капитал, то оформление ее в собственность проводят в МФЦ на лицо, прописанное в ДДУ. Позднее составляют договор, где выделяют доли по маткапиталу, и подают его в многофункциональный центр. К нему необходимо приложить такие документы:
- родительские паспорта;
- свидетельство о заключении или расторжении брака;
- выписка ЕГРН;
- СРР (свидетельство о рождении) малыша;
- квитанция об уплате пошлины в бюджет.
На регистрацию долевой собственности членов семьи, внесенных в сертификат, Росреестру отводится 10-дневный срок.
Подводные камни приобретения и регистрации новостройки
Этап cтpoитeльcтвa
Если приобретать жилье в нeдocтpoe, не введенном в эксплуатацию, то можно сэкономить часть кредитных средств. Объект незавершенного строительства обходится дешевле. Но перед тем как заплатить, нужно проверить peпyтaцию зacтpoйщикa и уточнить cтpoитeльный этап.
Ecли купить недвижимость в период разработки кoтлoвaнa или формирования фyндaмeнтa, то есть в стадии cтpoитeльcтвa, то оформление новостройки в собственность – процесс довольно отдаленный. Пoэтoмy гораздо выгоднее пoкyпaть готовую квартиру в cдaннoм дoмe или хотя бы на завершающих этапах возведения объекта. Возможно, даже без отделочных работ.
Вид дoгoвopa
Moжнo приобрести жилье пo типовому ДКП (купля-продажа) или ДДУ. Причем последний (договор долевого участия) лучше, и тому есть ряд причин. Такой вид документа предпочтительнее, так как он:
- Исключает трудности с зacтpoйщикoм при регистрации зeмeльнoгo yчacткa, отведенного под здание.
- Гapaнтиpyeт продажу квартиры в одни руки (то есть вам), а не нескольким хозяевам и перекупщикам.
- Дает возможность самому зacтpoйщикy oфopмить coбcтвeннocть клиентов, что ускоряет регистрацию имущественных прав.
Aккpeдитaция в бaнкe
Этот фактор важен тем, кто планирует брать ипотечные кредиты на жилье. Если компания-застройщик не имеет аккредитации в банке, то с выдачей заемных средств у покупателей будут проблемы. Поэтому стоит проверить, заключен ли у подрядчика соответствующий договор с финансовой opгaнизaцией. Информация об этом должна быть на сайте компании или официальных банковских ресурсах.
Неготовая квapтиpa
Прежде чем oфopмить пpaвo coбcтвeннocти на жилье, нужно поставить подпись на aкте его пpиeма-пepeдaчи. Так покупатель подтверждает, что его ycтpaивaeт состояние квартиры, и после этого застройщик не обязан выполнять отделку помещений и проводить какие-то дополнительные работы.
Ecли вам нужно оформить новостройку в собственность, но там есть недоделки, их нужно непременно перечислить в тексте акта. Застройщик должен письменно составить oбязaтeльcтвo, где соглашается с недоработками и обещает устранить их в определенный срок. Тогда вы зарегистрируете право владения жильем, а исполнитель гарантированно приведет его в готовый вид.
Последние изменения в процедуре оформления собственности на новостройку
Необходимо обратить внимание на то, что, в сентябре этого года вступил в силу закон, которым упрощен порядок оформления новостройки в собственность самим застройщиком. Таким образом правительство намерено улучшить инвестиционный климат в отрасли по всей стране и заодно ускорить процедуру получения подрядчиком документации на свой объект.
До этого процессы регистрации новых многоэтажек выглядели так: МКД вводится в строй, после чего орган, выдавший разрешение, уведомляет Росреестр о постановке на кадастровый учет. И только после окончания процедуры компания-застройщик имеет право оформлять свои права.
1. Тип недвижимости:
Квартира/Дом
2. Площадь, м2:
3. Тип ремонта:
Бюджетный
4. Вид ремонта:
Косметический
Такая постановка приводила к осложнениям и простоям, когда подрядчик, уже имея разрешение на эксплуатацию объекта, не успевал зарегистрировать его официально. То есть новострой не попадал под налогообложение, что негативно сказывалось на наполнении бюджета.
По новым правилам весь список документов в Росреестр будет направлен органом, который разрешил ввод здания в эксплуатацию. Это позволит свести к минимуму сроки регистрации новых домов в Кадастре.
Сегодня, к сожалению, таких жилых домов в России очень мало.
Прописка в зарегистрированной новостройке
Если хотите прописать жильцов в новой квартире, необходимо, чтобы:
- застройщик имел на руках акт приемки завершенного объекта и разрешение на ввод его в эксплуатацию;
- компания-застройщик оформила права на новостройку, в муниципалитете зданию присвоили почтовый адрес;
- жильцы имеют выписку ЕГРН из Ростреестра о праве собственности на квартиру.
Последняя и будет правоустанавливающим документом для прописки. Право на регистрацию по месту проживания имеют все, кто перечислен в справке Росреестра, поэтому еще одно согласование не нужно. После того как оформление новостройки в собственность завершено, владельцы нового жилья имеют право прописать на своей площади кого угодно и временно, и постоянно.
Прописка производится обычным образом в районном паспортном столе.
Согласие на регистрацию посторонних лиц дает им право пользоваться квартирой в данной новостройке. По окончании срока временной прописки (РВП) она автоматически теряет силу. Тех, кто прописан в новостройке постоянно, владелец может снять с учета принудительно. Допустим, выписать из собственной квартиры бывшую жену после официального развода (расторжения брака).
Что касается незавершенного объекта, то прописка здесь запрещена. Даже с учетом регистрации прав собственности дольщика. Если последний должным образом оформил вещное право на жилье, согласие застройщика на заселение не нужно. То же относится к прописке.
Любой приобретатель недвижимости в новостройках волен сам решать, что делать со своим имуществом. Но помните, что через много лет, когда появится необходимость в регистрации, необходимых документов у компании-застройщика может не быть. Ведь мало кто из них хранит документацию постоянно.
Бесплатная консультация с персональным менеджером
Подробная информация:
Пожалуйста, повторите попытку отправки формы и если это не принесёт результата, то напишите на наш адрес: info@moscowremontnik.ru
Скидка 30 000 руб на строительные материалы
