ремонтник
До 3 ноября Незаконная перепланировка: понятие, последствия, способы узаконивания
О чем речь? Незаконная перепланировка – это не только когда в квартире убраны несущие стены или перенесены «мокрые» зоны в другие места. Под это понятие подходят любые изменения, которые были внесены без надлежащего согласования или вопреки установленным нормам.
Какой бывает? В связи с этим незаконную планировку можно разделить на два вида: ту, которую можно узаконить, и ту, которую согласовать не получится и придется исправлять. Чтобы не разбираться в суде, нужно заранее знать, какие изменения допустимы, какие работы можно проводить только после получения разрешения и что делать категорически запрещено.
В статье рассказывается:
- Понятие и отличия перепланировки
- Нормативные акты, касающиеся перепланировки
- Что не является незаконной перепланировкой
- Что относится к незаконной перепланировке
- Способы согласования будущей перепланировки
- Действия при отказе в согласовании перепланировки
- Способы узаконивания перепланировки
- Последствия за незаконную перепланировку
- Способы выявления и жалобы на незаконную перепланировку
Понятие и отличия перепланировки
Согласно Жилищному кодексу РФ, под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение конфигурации помещения, при котором требуется внести изменения в технический паспорт. На практике перепланировка может состоять из переноса или полного демонтажа перегородок, переноса дверных проемов, устройства дополнительного санузла и т. д.
От перепланировки следует отличать переустройство, при котором происходит установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и иного оборудования. Переустройство также требует внесения изменений в техпаспорт помещения.
Более масштабным изменением является реконструкция объекта капитального строительства – определение данного понятия содержится в Градостроительном кодексе РФ. Реконструкция подразумевает изменение параметров объекта (высота, площадь, объем, количество этажей), и она может включать в себя надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и восстановление несущих конструкций.
Для многоквартирного дома реконструкцией можно признать, например, утепление наружных стен, пристройку дополнительного помещения, объединение находящихся на разных этажах комнат, присоединение балкона к жилой площади и пр.
Нормативные акты, касающиеся перепланировки
Перепланировка допустима только при соблюдении действующих норм – в этом случае возможно узаконить даже самовольную перепланировку.
Основные нормативно-правовые акты, регулирующие правила перепланировки:
- Глава 4 Жилищного кодекса РФ, посвященная перепланировке и переустройству помещений в многоквартирных домах.
- «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденное Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.
- СНиП (Строительные нормы и правила) 31-01-2003, касающиеся многоквартирных жилых зданий.
- Свод правил «Здания жилые многоквартирные» – СП 54.13330.2016.
В этих документах указаны требования, предъявляемые к жилым помещениям. Соответственно, если в результате перепланировки хотя бы одно требование будет нарушено, то подобная переделка будет незаконной перепланировкой, причем без перспектив последующей легализации.
Помимо этого, на уровне субъектов бывают отдельные нормативно-правовые акты, которые ужесточают требования к перепланировке. В частности, Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП установлены дополнительные ограничения по перепланировке и переустройству помещений.
Таким образом, в ходе согласования проекта перепланировки нужно учитывать нормы как федерального, так и регионального законодательства. К примеру, присоединение балкона к жилой комнате запрещено повсеместно, а вот допустимость подобных действий в отношении лоджии зависит от субъекта РФ: в Москве на законных основаниях это сделать невозможно, но во многих регионах разрешается.
Отдельные субъекты руководствуются только нормами Жилищного кодекса РФ и федеральных строительных правил, не вводя собственные ограничения. К числу регионов, где проще сделать перепланировку, относится Санкт-Петербург – поэтому дизайнеры и архитекторы, специализирующиеся на перепланировке, оказываются в разных условиях, работая в Москве или в Северной столице.
Основная информация, касающаяся согласования перепланировки, должна находиться на сайте администрации региона или органов местного самоуправления. Там обычно даются ссылки на нормативно-правовые акты, которыми руководствуются местные контролирующие органы – Жилищный кодекс РФ, Строительные нормы и правила, Распоряжения главы администрации и т. п. Изучив данные документы, можно выяснить, законна ли проектируемая вами перепланировка.
Сведения технического характера должна предоставлять управляющая компания многоквартирного дома. Например, вам укажут, какие стены являются несущими, где проложены электрические сети, вентиляционные каналы и прочие коммуникации.
Что не является незаконной перепланировкой
Если в квартире производится обычный ремонт, не меняющий конфигурацию помещений, то в большинстве случаев согласование на эти работы не требуется. Например, замена окон, дверей, потолочных, настенных и напольных покрытий не относится к перепланировке и переустройству, если это не влияет на инженерные сети.
Однако создание теплого пола с электрическим или водяным подогревом в отдельных случаях считается переустройством, поскольку это влияет на проводимость общедомовой электросети или системы горячего водоснабжения.
Без согласования можно:
- разбирать или создавать встроенную мебель (шкафы, антресоли и т. п.), не образующую отдельное помещение;
- устанавливать легкие раздвижные двери, к примеру двери-купе, чтобы разбить комнату на две зоны;
- переставить кухонную электроплиту;
- установить зонирующие перегородки, сделанные из легкого материала и не доходящие до потолка, например гипсокартонные конструкции;
- заменить и перенести батареи отопления ближе/дальше к стояку, если это не требует прокладки новой подводящей сети;
- установить кондиционер или антенну на наружную стену дома (правда, в отдельных регионах требуется согласие управляющей организации);
- остеклить балкон или лоджию, если не предполагается объединение их с жилой комнатой и проведение туда отопления. Ограничением может стать включение дома в список памятников архитектуры – в этом случае возможен запрет на действия, изменяющие вид внешнего фасада.
Впрочем, даже если изменения требуют согласования, не стоит пугаться этой процедуры – несложно получить разрешение на перепланировку и переустройство, не оказывающие влияния на безопасность конструкции дома.
Акция. Скидка 10% на все виды работ
В жилищных отделах местных администраций, а также в подразделениях БТИ можно ознакомиться с полным перечнем разрешенных изменений. Как правило, трудностей не возникает, если вы желаете:
- объединить туалет с ванной;
- наоборот, разделить санузел;
- пробить дополнительный проход в стене, если она не несущая. При этом речь идет только о проходе, а не о сносе стены! К примеру, соединить кухню с гостиной арочным проходом можно, если установлена электрическая плита, а для кухни с подведенным газом потребуется дверь. Полностью же объединять помещения со сносом стены запрещается;
- выравнивать пол с помощью различных строительных смесей в домах с железобетонными перекрытиями; здесь же допускается устройство автономной системы отопления пола. Если дом имеет деревянные или смешанные перекрытия, то использовать для пола тяжелую цементную стяжку и монтировать теплый пол нельзя;
- переносить стены, не являющиеся несущими. При этом в каждой комнате должно быть естественное освещение в виде окна и батарея отопления;
- объединять комнату с коридором или его частью;
- возводить перегородки до потолка, чтобы они образовывали отдельные помещения (гардеробная и т. п.).
Гораздо сложнее добиться согласования, если вы планируете:
- создать веранду или отдельный вход в квартиру на первом этаже;
- надстроить или расширить балкон;
- перенести инженерные коммуникации;
- устроить мансарду;
- объединить две квартиры, находящиеся на разных этажах.
Поскольку при этих работах будут затронуты несущие конструкции дома, то потребуется комплексный проект. Его должны выполнить профессиональные архитекторы, причем нередко предъявляется требование, чтобы этим занимались авторы проекта дома или их правопреемники.
Достаточно востребованный, но и часто признаваемый незаконным вид перепланировки – утепление балкона или террасы. При этом устанавливаются тяжелые многокамерные стеклопакеты и производится укладка дополнительных напольных покрытий. Разумеется, все это дает увеличение нагрузки на несущие плиты, а также создает парниковый эффект и влияет на вентиляцию внешних стен дома.
Получение одобрения подобной перепланировки – дело очень хлопотное, и порой по закону осуществить это невозможно. Попытка обойти нормативные требования и переделать все без лишнего шума чревата серьезными последствиями. Даже если о перепланировке никто не узнает, при продаже квартиры возникнут проблемы: покупателей может отпугнуть перспектива приобретения жилья с незаконной перепланировкой помещений, да и банки отказывают в ипотеке в таких случаях.
Учитывайте, что пока работы не прошли согласование, они считаются незаконными, независимо от того, возможно получить на них разрешение или нет. Если их можно согласовать, то воспользуйтесь правом узаконения того, что уже было переделано.
Что относится к незаконной перепланировке
Запрещена перепланировка, которая ухудшает условия проживания в квартире, ведет к разрушению здания, а также ограничивает доступ к общим коммуникациям.
Например, для Москвы список запретов можно найти в Постановлении Правительства Москвы № 1335-ПП от 19 августа 2020 года (пункт 10).
Категорически запрещены следующие действия
Снос несущих стен
Несущие стены обеспечивают прочность и безопасность всей конструкции многоквартирного дома, поэтому воздействие на них должно быть предельно осторожным. В худшем случае демонтаж несущих элементов способен повлечь обрушение дома!
Запрещен:
- Полный снос несущих стен.
- Выдалбливание проемов в несущих стенах без согласования.
- Оставление проемов без усиления металлическими конструкциями.
Перенос кухни или санузла в жилую комнату.
Если говорить о кухне с газовой плитой, то это правило не допускает исключений. Если же газ отсутствует, то перенос кухни возможен, но далеко не во всех случаях, и это потребует согласования.
Кухня, туалет и ванная относятся к «мокрой» зоне квартиры, и запрет на их перенос продиктован защитой интересов соседей снизу. Ведь если трубу прорвет, то вода зальет жилые комнаты внизу.
Расширение комнаты за счет балкона
Данное ограничение обосновано тем, что присоединение балкона к жилой зоне:
- нарушает тепловой контур всего дома;
- увеличивает вес балкона из-за использования утепляющих конструкций;
- повышает нагрузку на систему центрального отопления.
Допустимый вариант – так называемое французское окно. При этом производится демонтаж подоконного блока и ставится стеклянная дверь-окно.
Объединение комнаты и кухни с газовой плитой
Категорически запрещено! Поскольку газовое оборудование потенциально представляет собой угрозу здоровью и жизни людей, то кухня с газовой плитой должна иметь распашную дверь. Соответственно, даже открытый проем между жилой комнатой и кухней с газовой плитой запрещен.
Самовольный захват тамбура, чердака и другого общего имущества в многоквартирном доме.
Право на пользование общим имуществом принадлежит всем жильцам дома – поэтому если вы посягнете на собственность, вам не принадлежащую, ее заставят вернуть.
1. Тип недвижимости:
Квартира/Дом
2. Площадь, м2:
3. Тип ремонта:
Бюджетный
4. Вид ремонта:
Косметический
Другие работы
Однозначно незаконной перепланировкой является:
- подрезка вентиляционных коробов и создание в них ниш;
- демонтаж порожков в ванной и туалете;
- подключение теплых полов к системе центрального отопления;
- закрытие доступа к счетчикам, стоякам водоснабжения и другим инженерным системам;
- заделывание единственного окна на кухне;
- снятие батарей отопления в жилых комнатах.
Также запрещена перепланировка в домах в аварийном состоянии – для них возможна только реконструкция.
Способы согласования будущей перепланировки
Чтобы получить разрешение на перепланировку, необходимо обратиться в жилищную инспекцию. Требуемые документы:
- Свидетельство о праве собственности.
- Технический паспорт.
- Заявление, заполняемое на месте.
- Проект перепланировки, предварительно выполненный строительной или иной специализированной компанией.
- Заверенное нотариусом согласие всех владельцев квартиры на вносимые изменения.
Сейчас возможна подача документов в электронном виде на портале «Госуслуги» и на сайтах МФЦ. Например, в Москве для получения данной услуги можно использовать сайт mos.ru. Если ваш дом представляет историческую и культурную ценность, то необходимо будет обратиться в территориальное отделение Министерства культуры РФ.
По действующим нормам, ответ должен быть дан в течение 45 дней, и при положительном результате можно приступать к работам.
После окончания работ необходимо получить подтверждение, что все сделано в соответствии с проектом. Для этого придется посетить следующие инстанции:
- Бюро технической инвентаризации (БТИ). Здесь вам должны выдать акт приемки, подтверждающий, что фактические переделки соответствуют проектной документации. На это отводится 10 дней.
- Кадастровый отдел. С актом приемки следует обратиться в кадастровый отдел, где оформят паспорт жилого объекта с учетом внесенных изменений. Это занимает до 30 дней.
- Управление государственной регистрации кадастра. Здесь производится регистрация полученного паспорта и оформляется документ о праве собственности.
Если квартира приобретена в ипотеку, то потребуется известить и кредитора о перепланировке. В банк еще до производства работ предоставляются:
- План изменений, одобренный в жилищной инспекции.
- Согласие БТИ и управляющей компании.
- Отчет страховой компании, которая должна взять на себя риски при проведении работ и за их последствия.
- Оценка специалиста по недвижимости с указанием стоимости жилья после перепланировки.
- Заявление на согласование перепланировки.
Нужно учитывать, что зачастую банки неохотно дают согласие на перепланировку, и запрет на нее может быть прописан в ипотечном договоре. К сожалению, пока банк является собственником квартиры, без его согласия это будет незаконная перепланировка.
Действия при отказе в согласовании перепланировки
Если в проведении перепланировки вам было отказано, то дальнейшие действия зависят от причины отказа, которая должна быть указана в уведомлении.
Наиболее распространенные причины отказов и возможные ответные действия:
- Предоставлены не все требуемые документы. Комплектация пакета документов заново с тем, чтобы ничего не пропустить. Отказ прикладывается к документам, и все это отправляется на рассмотрение повторно.
- Документы представлены в ненадлежащий орган. Уточнение на сайте администрации, кто занимается выдачей согласования на перепланировку. Именно туда нужно направить документы.
- Несоответствие проекта перепланировки установленным требованиям. Обращение в проектную организацию, чтобы там исправили выявленные ошибки.
- Несоответствие состояния помещения, подлежащего перепланировке, представленному проекту. Скорее всего, ошибка допущена проектной организацией, и, значит, она должна устранить замечания, после чего исправленный проект подается вновь.
- Заявитель в течение 5 дней не предоставил комиссии доступ в квартиру. Подача документов заново.
Конечно, на практике встречаются и ошибочные отказы, например указано на отсутствие документа, хотя он был предоставлен. В таком случае нужно ссылаться на опись документов – подобные заявления рассматриваются быстрее.
Крайний вариант – разбирательство в суде. Шансы на выигрыш дела существенно повысят выполненные специалистами расчеты, которые подтвердят безопасность перепланировки и ее соответствие действующим нормам.
Способы узаконивания перепланировки
Если вы сделали незаконную перепланировку, то есть без предварительного согласования, то возможность узаконить произведенные изменения. Жилищный кодекс РФ допускает их легализацию – правда, действовать придется через суд.
Порядок действий при этом будет следующий.
Сначала нужно подготовить необходимые документы: свидетельство о праве собственности на квартиру / выписка из ЕГРН, технический паспорт, справка из санитарно-эпидемиологической службы, заключение пожарной инспекции и проект перепланировки квартиры, подготовленный в проектном бюро.
О проведенной перепланировке необходимо уведомить отдел архитектуры местной администрации.
Далее подается исковое заявление в суд о сохранении помещения в перепланированном состоянии. К нему прикладываются все необходимые документы, и оплачивается установленная государственная пошлина.
При благоприятном решении суда следующий шаг – обращение в БТИ с просьбой внести изменения в план квартиры. Представитель данной организации должен прийти и зафиксировать внесенные изменения в соответствии с проектом. После этого нужно будет дождаться оформления нового технического паспорта квартиры – обычно на это требуется десять дней.
Последним же этапом станет получение нового кадастрового паспорта. Подать заявление на эту услугу можно в МФЦ или Кадастровой палате, для чего понадобится правоустанавливающий документ на квартиру, технический план и квитанция об оплате госпошлины. Сотрудник органов кадастрового учета, явившись к вам, составит протокол, куда будут занесены все изменения. После этого останется лишь дождаться, когда будет готов новый кадастровый паспорт.
Последствия за незаконную перепланировку
Правовые последствия самовольной перепланировки или переустройства установлены Жилищным кодексом РФ – в статье 29 указано, чем грозит незаконная перепланировка.
Согласно формулировке вышеуказанного правового акта, собственник помещения, которое было самовольно перестроено, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые будут установлены производящими согласование органами.
Чаще всего именно такой исход имеют запрещенные действия по перепланировке квартиры – ее необходимо будет вернуть в первоначальный вид.
Если же собственник упорствует и не реагирует на данное требование, то по решению суда жилое помещение может быть продано на публичных торгах. В этом случае прежний собственник получит вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а новый владелец будет обязан привести квартиру в состояние до перепланировки.
Если самовольная переделка осуществлялась нанимателем по договору социального найма, то соглашение о найме объявляется расторгнутым, и обязанность возвращения помещению прежнего состояния возлагается на собственника.
Как видим, незаконная перепланировка приводит к серьезным последствиям. Их можно избежать путем проведения строительно-технической экспертизы, которая должна подтвердить отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, а также соблюдение их прав и законных интересов. В этом случае суд имеет право вынести решение о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии.
Разумеется, расходы на организацию такой экспертизы лягут на гражданина, желающего узаконить перепланировку.
Способы выявления и жалобы на незаконную перепланировку
На практике несогласованная перепланировка помещения может быть вскрыта разными путями, после чего собственник будет вынужден принять какие-либо меры.
- Поступление жалобы на незаконную перепланировку от соседей. Поводы для этого возможны разнообразные – шум ремонтных работ, нарушения в функционировании инженерных коммуникаций и т. п.
- Обход квартиры или надзор со стороны представителей управляющей компании – она должна сделать заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы.
- Вызов техника БТИ для оформления технической документации, например, в процессе совершения регистрационных действий с квартирой.
- Внеплановая проверка Жилищной инспекцией в Москве (это касается только нежилых помещений).
Если выполненная незаконная перепланировка квартиры не была выявлена и в каких-либо официальных документах факт нарушения не был зафиксирован, то вернуть помещение в исходное состояние можно, не дожидаясь предписаний. Более того, если переделка укладывается в разрешенные законом перепланировки и переустройства, то возможен еще более простой вариант – согласование проекта задним числом. Тем самым, хотя вы и нарушите установленную процедуру, выполнив работы до получения разрешения, придраться к вам будет сложно в случае, если согласование прошло успешно.
Следует отметить, что другие структуры (полиция, управляющая компания, суд) не правомочны рассматривать эти жалобы, так что обращаться к ним бесполезно – в лучшем случае там смогут помочь, переслав ваше обращение в жилищную инспекцию, которая наделена контрольными функциями в отношении незаконного ремонта в многоквартирных домах.
Заявление пишется в свободной форме и адресуется руководителю структурного подразделения, в которое вы обращаетесь. Отправить его допускается и по почте.
Заявление может быть подано, даже если у вас нет каких-либо доказательств проведенной незаконной перепланировки – ответным действием жилищной инспекции является проверка указанного помещения на предмет выполнения несанкционированных работ. Другими словами, проверять обоснованность ваших подозрений должен инспектор, который и даст оценку действиям собственников квартиры. При этом автору заявления дается ответ по результатам проведенной проверки.
В том случае, если собственник помещения не впустит инспектора, жилищная инспекция вправе добиваться доступа в квартиру, действуя через суд или через полицию. По решению инспектора идущие работы могут быть приостановлены, если обнаружены какие-либо нарушения действующих правил.
В целом, сделанная без согласования перепланировка – не важно, вами или предыдущим собственником квартиры – может быть узаконена. Затягивать с легализацией выполненных работ не стоит – так вы избавитесь от груза ответственности за незаконные действия и не допустите возникновения связанных с этим проблем.
Бесплатная консультация с персональным менеджером
Подробная информация:
Пожалуйста, повторите попытку отправки формы и если это не принесёт результата, то напишите на наш адрес: info@moscowremontnik.ru
Скидка 30 000 руб на строительные материалы
