ремонтник
До 23 ноября Как принимать квартиру от застройщика и подписывать акт приемки
В статье рассказывается:
После завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию многие собственники вздыхают с облегчением, полагая, что самое трудное позади. Осталось только получить ключи и вступить во владение собственностью. На самом деле не все знают, что квартиру еще нужно принять у застройщика.
Зачем это делать? Чтобы убедиться, что застройщик построил дом качественно и без серьезных нарушений. Ведь вы будете жить в нем не один год, а значит, вам должно быть в нем комфортно.
Как принять квартиру от застройщика? К сожалению, формальным подходом здесь не обойтись, нужно быть внимательным и дотошным, иначе ваше легкомысленное отношение к столь серьезному вопросу выйдет вам боком.
Срок приемки квартиры от застройщика
Эта процедура подразумевает передачу нового жилья компанией-застройщиком приобретателю имущества. Дольщик должен осмотреть сдаваемый объект на соответствие строительно-техническим нормам и эксплуатационным качествам, проверить соблюдение подрядчиком оформленного ДДУ (договор участия в долевом строительстве).
В документе оговорен срок получения ключей от квартиры. Это не точная дата, а отрезок времени, допустим, II квартал. Если здание не вводится в эксплуатацию в положенное время (причин тому может быть много), застройщик должен сообщить об этом покупателям как минимум за пару месяцев до установленного срока. Передавать ключи он будет позже.
Обычно исполнители строительных работ звонят клиентам, чтобы те пришли принять объект. Если ответа нет, то отправляют SMS, письмо по электронной почте или почтовое уведомление.
Время для проведения процедуры приема-передачи начинает отсчитываться с того момента, когда компания-застройщик предупредила дольщика о вводе дома в эксплуатацию и о начале записи на выдачу ключей с осмотром помещений.
Указанные сроки не обязывают дольщиков сходу подписывать акты приема-передачи, поскольку в помещении могут обнаружиться недоработки, на ликвидацию которых требуется время (не менее 14 дней).
Работы могут растянуться и на месяцы. Как правильно принимать квартиру от застройщика, рассмотрим дальше.
Необходимые документы
Прежде всего заказчик должен получить от исполнителя работ уведомление о том, что дом построен и сама квартира готова к передаче. Обычно это заказные письма с извещением о вручении адресату. Такой порядок утвержден законодательно.
Любые телефонные звонки от менеджеров с призывом «приходить и принимать жилье» неправомерны. Обязанность осуществить приемку возникает с момента получения дольщиком официального уведомления компании-застройщика. С этой даты и отсчитывают время.
Как говорилось выше, срок принятия объекта указан в ДДУ. И если договор нарушен покупателем, подрядчик оформляет акт приема-передачи сам.
Во избежание такого нежелательного для дольщика шага необходимо написать застройщику письмо о согласии принять жилье, где указать время и дату предстоящей процедуры. Затем отправить его почтой с уведомлением о получении адресатом. После этого компания не станет составлять односторонний акт о передаче.
В приемке помещения должны участвовать все дольщики, прописанные в договоре. Те, кто не может подойти в назначенное время, должны сделать доверенность на третьих лиц. Что нужно взять с собой на проведение процедуры:
- договор долевого участия;
- план объекта;
- паспорт;
- лист осмотра (выдает застройщик одновременно с актом о приеме-передаче, в случае социального жилья это делает районная администрация).
Какие документы требовать от компании-застройщика:
- разрешение на ввод в эксплуатацию построенного здания;
- технический план помещения (застройщики обычно не хотят его давать);
- паспорта на счетчики и оборудование (к примеру, газовый котел, если он установлен).
Инструменты для осмотра квартиры
Для правильной оценки результатов и проверки качества строительных работ жильцам необходим набор специальных средств. Они позволят вскрыть все недостатки при осмотре.
Акция. Скидка 10% на все виды работ
Что нужно взять с собой:
- фонарик (пригодится в местах со слабой освещенностью);
- телефон с камерой (для сбора фотофактов брака);
- рулетка или дальномер с лазерным лучом (для замера площади квартиры, помещений);
- строительный отвес и измеритель уровня (определяют ровность стен);
- вольтметр или другой электроприбор (позволит проверять функционирование розеток).
Все недоделки следует сфотографировать, затем внести в дефектный акт. Благодаря документальным доказательствам можно заставить исполнителя исправить брак или покрыть расходы на строительство, если площадь объекта меньше той, что предусмотрена проектом.
Осмотр дома
Подъезд
Согласно правилам, компания-застройщик не сдает жильцам придомовую территорию. Но сам подъезд является совместной собственностью дольщиков. Имея часть в общем имуществе, каждый из них может потребовать от исполнителя строительных работ сдать полностью законченный подъезд. Перед тем как принимать квартиру от застройщика, нужно проверить состояние подъезда. При выявлении недоделок нужно составить список, а потом внести его в дефектный акт.
Законодательные нормы не обязывают генподрядчика указывать виды отделки общих помещений в ДДУ. Очень проблематично доказать то, что задумка и реальность кардинально отличаются по факту.
Если компания-застройщик дорожит своим авторитетом, она не будет класть линолеум в местах, где обещала плитку. Со ссылкой на закон можно потребовать лишь устранения дефектов, которые и нужно выявлять.
Необходимо проверять входные двери – попробовать открыть-закрыть, похлопать, проверить их на кривизну, изъяны, скрип, функциональность ручек и т. д. Должны присутствовать в подъезде ящики для почты. Поверхность стен обычно покрывают штукатуркой или красят.
Лифт
По закону, вместе с объектом строители сдают жильцам работающий лифт. В противном случае подрядчик не получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Из нескольких лифтов должен функционировать как минимум один. Каким он будет – пассажирским или грузовым, закон не комментирует. Обычно уважающий себя застройщик сдает в рабочем состоянии все. Но всякое бывает.
Ответственный строитель тут же обшивает стены лифта пластиком или фанерой (хотя не должен это делать), чтобы они не пострадали при перевозке мебели и стройматериалов.
Электрощитовая и тепловой узел
Рядом с квартирами на каждом этаже есть электрический щиток, в котором оборудованы счетчики. В отдельных случаях может присутствовать тепловой узел для замера потребления тепла. Необходимо зафиксировать показания всех счетчиков, чтобы потом внести их в приемо-сдаточный акт. Так проще объясняться с управляющей компанией, которая ведет неправомерную игру.
Что нужно сделать:
- Найти номер квартиры.
- Записать данные со счетчиков.
- Включить все автоматы, чтобы подать электрику в свое жилье.
Подвал и чердак
Жителям последних этажей необходимо проверять технический чердак, чтобы убедиться в целостности кровли и отсутствии в ней течи. Тем, кто приобрел жилье на первом этаже, полезно посмотреть подвал: сухо ли под трубами, нет ли запаха канализации?
Все обнаруженные неисправности нужно внести в дефектный акт. В дальнейшем эти записи помогут составлять претензии о недоделках.
Осмотр квартиры без отделки
Квадратура
Сейчас вопросы к площади квартир в новых домах довольно актуальны. Часто застройщики умышленно или непреднамеренно обманывают дольщиков с размером помещений и их высотой.
Не будем обвинять всех без разбора, возможно, что причина – специфичность монолитного строительства. Известно, что подобные конструкции не так точны, как их панельные аналоги. Проще говоря, на разности площадей можно и выиграть, и проиграть.
Возможно, это очень быстрый способ получить большую сумму денег по закону. Поэтому необходимо понимать, как принимать новую квартиру от застройщика.
Входная дверь
Если театр берет начало с вешалки, то жилое помещение – с наружной двери. Когда подрядчик говорит, что ставит ее под дальнейшую замену, то качество не нужно проверять. В остальных случаях это делают обязательно – измеряют высоту, выясняют состав, а также кто производитель данного изделия.
Если имеются дефекты, решение о замене двери принимает покупатель. Возможно, это и невыгодно, так как затянет время, которое, как всем известно, – деньги. Иногда бывает проще поставить новую и прочную входную дверь.
Полы
Войдя в прихожую и без проблем закрыв входную дверь, необходимо обратить внимание на пол. Чего там не должно быть:
- щелей и дырок, сквозь которые видна квартира ниже;
- лишних бугров и больших трещин;
- налета плесени и луж воды.
Как проверять качество пола:
- Если в нескольких местах на стяжку разложить линейки, можно увидеть мелкие неровности.
- Поместите на пол уровень на разных, произвольно выбранных, участках, чтобы проверить поверхность на уклон. Он не должен превышать 2 %. Уровень пола в комнатах не может отличаться больше чем на 1-2 см.
- Включив фонарик, проверьте стяжку на наличие крошки, пузырей и трещин. Последние обычно появляются после усадки дома и допускаются в пределах 0,2 см шириной. Кроме того, под радиаторами часто возникают «волны».
- Не лишним будет простучать пол молотком. На всех пустотах делайте пометки с помощью мелка.
Все вышеназванные недостатки видно невооруженным глазом в отличие от перепада высоты. Если уклон пола у порога выше (ниже) нормы в сравнении с полом у окна, то обязательно возникнут сложности с укладкой ламината. Поэтому не поленитесь взять уровень и измерить перепады во всех комнатах квартиры. Одновременно простучите молоточком пол – нужно услышать равномерный звонкий звук.
Стены
Теперь осматривайте все поверхности над полом. Если жилье свободной планировки без всяческих перегородок, то в нем должно быть как минимум 4 стенки. Видите меньше – с полной уверенностью составляйте жалобу. Часто встречающиеся дефекты – это отверстия, щели, выпуклые швы, торчащие конструкции, подтеки, из-за которых позже будет появляться плесень.
Как принимать квартиру от застройщика без отделки стен:
- Обследуйте последние на наличие трещин. При этом микротрещины – в пределах нормы, поскольку новые дома со временем немного проседают.
- Прямолинейность стен можно измерить уровнем (отвесом). В домах из кирпича возможно отклонение не более 0,5 см, в панельных зданиях — до 1,5 см.
- Проверьте, есть ли высолы и темные пятна в углах комнат. Они указывают на промерзание стен из-за некачественной изоляции. Высолы — белые пятна и разводы растворимой соли, проступающей на штукатурку. Практически во всех строительных материалах есть некоторое количество соли.
- Нужно определить источники происхождения пятен (подтеков) на стенах.
- Проверьте качество оштукатуренных поверхностей, их ровность при помощи стремянки и фонарика. Если направлять луч под разными углами, несложно вскрыть халтуру. Свет, падающий сбоку, отлично демонстрирует все пузыри и пятна. Они видны невооруженным глазом.
Потолки
После обследования стен и пола нужно проверить, есть ли плесневый налет на потолке. Кроме вреда для организма человека, плесень указывает на повышенную влажность, протечки и систематическое намокание плит. А значит, недостаточно просто убрать ее следы. Необходимо отыскать все отверстия, трещины и щели – это поможет устранить проблему.
1. Тип недвижимости:
Квартира/Дом
2. Площадь, м2:
3. Тип ремонта:
Бюджетный
4. Вид ремонта:
Косметический
Даже при остром зрении придется все же взять стремянку. Причем с нее можно проверить присутствие неровностей, измерить фактическую высоту помещения и сравнить ее с проектной.
Окна
Принимая жилплощадь от компании-застройщика, не стоит долго любоваться оконными пейзажами. Их не описывают в акте. Поэтому смотрите, соответствуют ли окна обещаниям застройщика.
Проверьте качество оконных рам, их комплектацию, завод-производитель. Есть ли на оконных блоках повреждения или дефекты? Работают ли ручки, закрываются ли рамы? Дует ли через щели?
Желательно проверить, сколько камер имеет профиль в помещениях и на балконе. Возможно, вместо теплого остекления у вас стоит холодное. Откройте и закройте рамы 2-3 раза, чтобы удостовериться в исправности конструкции. Вы не должны прикладывать для этого больших усилий и слышать неожиданные звуки.
Если объект сдается без отделки, то подоконники осматривать не стоит, поскольку их, скорей всего, не будет. А если все же они есть, опробуйте надежность их крепления.
Отопление квартиры
Если жилье сдается летом, то, разумеется, проверить отопление нельзя. Не верьте заверениям подрядчика, который говорит, что с отоплением все в порядке. Просто пометьте в акте, что отопительный сезон не наступил, поэтому технически система не проверена. Но все равно не игнорируйте осмотр батарей.
Обычно радиаторы имеют терморегуляторы и краны-воздухоотводчики. Поверхность батарей должна быть целостной, неповрежденной, трубы – без ржавого налета и подтеков.
А если сдача происходит в отопительный сезон, нужно опробовать систему отопления. Хотя бы покрутить все установленные краны и регуляторы тепла. Меняется ли после этого температура воздуха в квартире?
Электрическое оснащение
Жилплощадь без отделки часто представляют как бетонную коробку, внутри которой пустота. Но это мнение неверно. Ведь мы живем в то время, когда все базовые нужды человека должны быть удовлетворены. Если встречаются квартиры даже с интернетом, без проведения электрики застройщику никак не обойтись. Давно прошла эпоха, когда все жили при свечах.
Итак, как принимать электрику, если владелец получает черновую квартиру от застройщика?
- Возьмите у строительной компании электросхему своего объекта. Если в договоре не предусмотрены розетки (выключатели), то из стен должны торчать два провода под каждую из них. А при наличии электрофурнитуры нужно проверить прочность установки. Источники питания должны функционировать исправно и не нагреваться. Для этого необходимо протестировать работу каждого из них.
- Проверьте состояние щитка, наличие в нем автовыключателя, УЗО и счетчика потребления энергии. Опробуйте все тумблеры, чтобы увидеть, как работает система, и все патроны в помещениях (вкрутите в них поочередно лампочку).
- Используя вольтметр или обычный тестер, прозвоните электропроводку. Для этой цели можно применять отвертку-индикатор либо простую электрическую лампу напряжением 220 V.
- В каждую из установленных розеток включите что-нибудь и убедитесь, что все они в рабочем состоянии.
Многие приносят на приемку мощные приборы типа дрели и, подключив их на минуту-две, тестируют выносливость проводки.
Конечно, не имея специальной подготовки, довольно сложно убедиться в правильной разводке кабелей. Зато проверить целостность щитка и проводов совсем нетрудно. Функциональность электрической сети покажут подсоединенные приборы. Желательно не новые во избежание их поломок из-за неисправностей проводки.
Безопасность потребителей обычно обеспечивает УЗО (устройство для защитного отключения) с ярким тумблером, а также датчик возгорания (он же – пожарный извещатель). Необходимо убедиться в их наличии.
Водоснабжение
Если объект сдается без отделки и любоваться сантехникой не получится, это не значит, что санузел можно оставить без внимания. Там точно будут стояки, разводка труб и счетчики воды. Поэтому стоит проверить их исправность.
Как нужно принимать водопровод и сток канализации?
- Обследуйте состояние гидроизоляции (при наличии). Она должна иметь наплыв на стены, а на стыке с полом всегда заметна темная полоска от применяемого изолирующего материала.
- Проверьте, есть ли разводные тройники для сточных труб в санузлах, на кухне и герметичны ли их стыки. Потому что при наличии щелей в квартире будет неприятный запах. Тройник должен стоять на расстоянии не более 5 см от уровня пола. В противном случае он помешает подключить стиральную машинку. При неправильной разводке придется поднимать «стиралку» выше для нормального отвода из нее воды.
- Удостоверьтесь в том, что изолированные трубы вертикально крепятся к стене посредством хомутов. Сухой ли пол у стояков?
- Посмотрите, есть ли резьбовые ответвления на трубах для их разводки.
- Проверьте пломбы на счетчиках воды и сверьте их номера с данными договора.
- Запишите показания водомеров. Если доступ к приборам ограничен, скажите, чтобы их повесили удобно.
В принципе, зоны высокой влажности сложно проверить людям без специальных навыков. Многие думают, что там всегда должны быть лужи или сырость. Но в идеале все как раз наоборот, и нормы герметичности никто не отменял. Возьмите на приемку небольшой фонарик, чтобы увидеть недостатки монтажа.
Система вентиляции
Это последний шаг, но тем не менее довольно важный – проверить, как работает воздуховод. Бесспорно, после недостатка квадратуры, дырявых стен и труб, которые текут, проблема вентиляции не так уж велика. И если основное качество квартиры вас устроит, не стоит игнорировать проверку тяги. Иначе запахи после готовки рыбы будут держаться 2-3 дня.
Как принимать квартиру от застройщика в вопросах вентиляции? Это несложно. Становитесь на стремянку или стул и поднесите спичку к вентиляционному отверстию. Пламя сразу тянется в воздуховод. Можно проверить тягу с помощью листа бумаги – он должен прилипать к решетке.
Важные советы по приемке квартиры от застройщика
- Безответственный подрядчик, как правило, спешит оформить акт. Не торопитесь ставить свою подпись в документе без проверки, поскольку после этого компания не будет отвечать за недоделки.
- Если на протяжении двух месяцев собственник не принял у подрядчика свою квартиру, последний может передать ее самостоятельно без составления приемо-сдаточного документа.
- В дефектный акт нужно вносить все недоделки. Не верьте обещаниям строителей «прямо сейчас» исправить мелочи.
- Приемку лучше провести в дневное время, при ярком освещении, чтобы увидеть то, «что скрыто мраком».
- Спросите у своих соседей, какой брак нашли они? Обычно недоделки характерны для всего объекта новостройки.
Когда можно и нельзя подписывать акт приема-передачи
Прежде чем собираться на приемку, необходимо осознать, что недостатки будут обязательно, поскольку идеального строителя в нашей стране не существует. Поэтому морально подготовьтесь к негативу. Что до масштаба разочарований, то это как вам повезет. Все недочеты делятся на незначительные и серьезные.
Последние мешают проживать в квартире. К ним относят нерабочее отопление, текущая канализация, отключенный водопровод, битые окна, треснутые стены и др. Если хоть одно из перечисленного вы обнаружили в своем жилье, ни в коем случае не ставьте подпись в АПП. Необходимо написать дефектный акт и передать его компании-застройщику.
При несущественных дефектах можно заселяться. Это такие недостатки, как неравномерность стяжки, изъяны штукатурки, царапины оконных рам, заедающие дверные ручки и др. В этом случае акт приемки можно подписать одновременно с оформлением дефектного.
Сколько времени отводится компании-застройщику на устранение дефектов в помещениях, закон умалчивает. Только не ясно намекает на «разумный срок». Практика показала: чем крупнее жилой комплекс, тем больше очередь за устранением ошибок. Так что придется запастись терпением и подождать.
Составление дефектного акта при приемке квартиры
После согласования недоработок стороны оформляют соответствующий документ. Затем все перечисленное подрядчик должен устранить. Как вариант – пересчитать цену квартиры, обозначенную в договоре, или просто компенсировать расходы дольщика на исправление недоделок.
Как принимать квартиру от застройщика, если он не хочет подписывать дефектный акт? В данном случае сам дольщик вправе оформлять его самостоятельно с последующей отправкой контрагенту почтой. Это должно быть ценное письмо с уведомлением о получении адресатом.
Акт составляется в свободной форме (его официальной формы пока нет) и согласуется со сторонами договора. Для подготовки документа можно воспользоваться помощью юриста. Текст, разумеется, не должен искажать реальных данных и не иметь орфографических ошибок, так как в дальнейшем акт, возможно, пригодится для суда.
Корректный документ о выявлении недостатков, требующих устранения, на жилом объекте дольщика должен иметь такое содержание:
- Название акта, дата и место его написания.
- Обозначение сторон, их Ф. И. О. (если это юридические лица – указание должности представителя). Дольщик, являющийся физическим лицом, прописывает данные своего паспорта. Компания указывает, на основании какого документа она осуществляет производственную деятельность.
- Содержание акта оформляется в таком порядке:
- Компания-застройщик предоставила к осмотру для приемки жилое помещение (указать параметры объекта долевого строительства).
- Застройщик передал документы на квартиру.
- При обследовании помещений выявлены недостатки (подробно описать каждый из них со ссылкой на характеристики, указанные в ДДУ). Дальше нужно расписать мероприятия по ликвидации строительных дефектов, срок выполнения и стоимость таких работ (все это для удобства лучше поместить в таблицу).
- Если компания-застройщик уклоняется от подписания документа, то это нужно подчеркнуть.
- Что приложить к дефектным актам: договор о долевом строительстве, технический регламент, почтовое уведомление о получении акта исполнителем работ (при отказе от подписания документа), другие доказательства обнаружения дефектов.
- Подписи контрагентов с полной расшифровкой и печати (если таковые применяются для заверения бумаг).
Если компания-застройщик не признает свои недоработки и возражает против подписания акта, последний прилагают к исковому заявлению в соответствующий орган. Если в ходе судебных разбирательств вина строителей доказана, компании придется компенсировать ущерб, включая причинение морального вреда физическим лицам.
В идеальном варианте застройщик должен согласиться с браком и устранить его без лишних возражений. Только после этого дольщик поставит свою подпись в АПП на принимаемый объект.
Бесплатная консультация с персональным менеджером
Подробная информация:
Пожалуйста, повторите попытку отправки формы и если это не принесёт результата, то напишите на наш адрес: info@moscowremontnik.ru
Скидка 30 000 руб на строительные материалы
