Приемка квартиры от застройщика: правила, рекомендации, изменения в законодательстве

В чем сложность? Приемка квартиры от застройщика, с одной стороны, – долгожданный и радостный этап: все наконец-то готово, можно подписать документы и начинать жить-поживать, да добра наживать. С другой стороны, это большая ответственность.

Что делать? Не стоит идти на поводу у эмоций. К приемке нужно тщательно подготовиться, чтобы потом не пришлось за свой счет устранять существенные недостатки или бесконечно бегать по судам в надежде найти там справедливость.

Ремонт квартир в Москве и МО
от 4 недель с гарантией 3 года

• Поэтапная оплата по факту принятия работ
• Смету фиксируем в договоре

Звоните сами или оставьте заявку:

8(800)511-40-37

• Более 12000
  объектов
• Более 10 лет
  на рынке
• Более 500
  отзывов

8(800)511-40-37 8(800)511-40-37

Оставить заявку Я согласен с условиями политики конфиденциальности

Что собой представляет приемка квартиры

Переезд в новую квартиру — событие радостное, особенно если речь идет о новостройке. Большинство собственников рассчитывает на то, что для них подготовлено качественное жилье, не имеющее недостатков. Но, к сожалению, отсутствие грамотного подхода к приемке квартиры от застройщика может обернуться такими серьезными проблемами, как несоответствующая предварительной договоренности планировка, некачественно выполненные электрические и сантехнические работы, дефекты остекления и т. д.

Оставляя без внимания такие моменты, покупатель соглашается с тем, что ему придется исправлять вышеперечисленные недочеты самостоятельно. Расходы, которые он понесет в будущем, автоматически увеличат затраты на приобретение жилья, хотя в соответствии с законом застройщик обязан передать потребителю объект надлежащего качества, а значит, все недоделки и ошибки он должен устранять за свой счет.

Разберем подробнее, как происходит приемка квартиры у застройщика. Обычно собственник осматривает свое будущее жилище и пытается самостоятельно определить, насколько качественно выполнены строительные и отделочные работы. На основании сделанных выводов он либо соглашается подписать акт приемки-передачи недвижимости, либо настаивает на составлении акта устранения недостатков.

Приглашение на процедуру приемки инициирует застройщик. Он с помощью телефонного звонка, заказного письма, или письма, отправленного на электронную почту, информирует покупателя о том, что жилой объект введен в эксплуатацию и собственник может в указанный период получить ключи от своей будущей квартиры, а также выбрать дату ее приемки. Все контактные данные клиентов менеджеры строительной компании собирают заранее.

В момент приемки будущий собственник жилья должен иметь при себе паспорт, договор долевого участия или договор покупки. Если замечаний к состоянию квартиры не будет и встреча завершится подписанием акта приема-передачи, документы отправятся в Росреестр, где произойдет регистрация права собственности. При обнаружении дефектов процесс приемки откладывается до момента их полного устранения.

В открытом доступе только до 2 ноября

10 критических ошибок в ремонте, которые делают смету дороже на 100%

Ремонт в кризис: 5 лайфхаков на чем можно сэкономить

20 важных шагов, которые облегчат процесс ремонта

10 советов, чтобы сохранить нервы, время и деньги

Получить материалы бесплатно

pdf 3.2 mb

doc 2.1 mb

В открытом доступе только до 2 ноября

10 критических ошибок в ремонте, которые делают смету дороже на 100%

Ремонт в кризис: 5 лайфхаков на чем можно сэкономить

20 важных шагов, которые облегчат процесс ремонта

10 советов, чтобы сохранить нервы, время и деньги

Чтобы подтвердить доступ, укажите номер телефона:

Получить материалы бесплатно

pdf 3.2 mb

doc 2.1 mb

Я согласен с условиями политики конфиденциальности

Если будущий собственник по каким-то причинам не может лично присутствовать на процедуре оценки выполненных работ и направляет вместо себя другого человека, представителю, действующему от лица покупателя, обязательно будет нужна нотариально заверенная доверенность на приемку квартиры от застройщика.

Подготовка к приемке квартиры

Как бы вам ни хотелось, поскорее переступить порог собственного жилища, наберитесь терпения. Не взваливай на себя лишний груз забот и не тратьте деньги. От того, насколько внимательно и грамотно вы подойдете к процессу приемки, зависит ваше спокойствие и благополучие.

Не давайте волю эмоциям

Отказаться от подписания акта приема-передачи с первого раза гораздо лучше, чем заниматься ремонтом новенькой квартиры. Поэтому следуйте нашим советам:

• Не реагируйте на то, что вас будут торопить. Вы имеете право заглянуть в самые дальние уголки и потратить на осмотр столько времени, сколько считаете необходимым.
• Не соглашайтесь с тем, что недостаток является незначительным. Вносите в дефектную ведомость даже самые мелкие огрехи строителей.
• Будьте смелее. Только вы можете сказать о проблеме. Добровольно никто ничего исправлять не будет.

Сопоставьте увиденное с действующей нормой закона

Порядок приемки квартиры у застройщика детально прописан в статьях 7 и 8 «Закона о долевом строительстве» и Постановлении Правительства № 442 от 23 марта 2022 года. В указанных документах значится, что застройщик обязан выполнить процедуру:

• Получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
• Лично уведомить дольщиков о готовности передать объект. Сделать это можно, отправив заказное письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или организовав очную встречу с покупателем.

Новые правила приемки квартир от застройщика также допускаю возможность отправки уведомления в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. В качестве адреса электронной почты используется email, указанный в заключенном ранее договоре. Уведомления в форме SMS-сообщений и телефонные звонки в расчет не принимаются.

• При отсутствии иных условий, указанных в договоре, покупатель или дольщик должен в течение семи дней подтвердить свое намерение принять квартиру и согласовать дату приемки с застройщиком.
• Процедура приемки квартиры в новостройке после получения уведомления от застройщика должна пройти в течение двух месяцев. Если покупатель за это время не найдет возможности посетить свое будущее жилище, акт приемки будет подписан в одностороннем порядке.

Акция. Скидка 10% на все виды работ

Срок действия до 31 октября

Позвоните по телефону,
чтобы получить скидку 10%

8 (800) 511-40-37

8 (800) 511-40-37

Оставьте заявку, перезвоним сами
и расскажем, как получить скидку

Получить скидку
и консультацию Я согласен с условиями политики конфиденциальности

К срокам приемки необходимо относиться крайне внимательно. Некоторые недобросовестные застройщики пытаются заставить закон работать на себя и вводят покупателей в заблуждение. Ссылаясь на большую очередь, они предлагают назначить дату приемки на срок, превышающий 60 дней.

Эта уловка поможет им избежать необходимости устранять собственные недоработки. Возможность подписания акта в одностороннем порядке из-за неявки будущего собственника в течение двух месяцев — законное основание оставить его наедине со своими проблемами.

Увидев такую дату, вы должны незамедлительно направить в строительную компанию претензию и сообщить о своей готовности принять объект в законные сроки. Обязательно потребуйте копию претензии с распиской о ее получении уполномоченным сотрудником либо отправьте ее по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Это будет свидетельством того, что вы не уклонялись от прохождения этой обязательной процедуры, а сроки приемки квартиры от застройщика были нарушены по его инициативе.

Повторно изучите текст договора

Перед приемкой вернитесь к содержанию договора и еще раз просмотрите проектную документацию. Уточните, о каких отделочных материалах там идет речь, какой производитель окон упоминается, как должны выглядеть двери. Посмотрите информацию о характеристиках состояния подъезда и придомовой территории — на момент приемки они также должны быть приведены в полный порядок.

Возьмите с собой копию плана квартиры из приложения к договору. При приемке обязательно проведите замеры и проверьте соответствие местонахождения перегородок. В случае их отсутствия у вас может возникнуть проблема несоответствия общей площади по факту и указанной в проектной документации, и за лишние метры придется дополнительно платить.

Особого внимания требуют так называемые мокрые зоны — места расположения сантехнического оборудования.

Для того чтобы зафиксировать недочеты строительных и отделочных работ, необходимо, кроме паспорта и договора, взять с собой на приемку:

• бумагу и ручки для записей;
• бумажный скотч, который вы сможете наклеить в проблемных местах, письменно зафиксировав на нем свою претензию;
• маркер для обводки дефектных участков на стеклопакетах;
• тестер для проверки напряжения (в случае отсутствия такого прибора можно использовать зарядку от телефона);
• свечу или зажигалку, пламя которых поможет оценить работу вентиляции и выявить наличие щелей в окнах;
• лампочку для проверки патронов.
• фонарик для осмотра труднодоступных мест;
• уровень;
• рулетку.

Профессиональная приемка квартиры от застройщика, конечно, проводится с использованием более сложных приборов, но этот минимальный набор инструментов пригодится вам в ходе самостоятельного осмотра своего будущего жилья.

Приемка квартиры от застройщика с отделкой и без отделки

К моменту приемки помещение может выглядеть по-разному:

Приведенные в таблице характеристики являются стандартными и могут отличаться от тех, которые были прописаны в условиях договора.

Например, при сдаче квартиры без отделки иногда оговаривается наличие частичной или полной электропроводки, цементная стяжка на полу, монтаж системы отопления. Понятие отделки также может восприниматься по-разному. Она выполняется под ключ или в черновом варианте.

Комплектация жилья — важнейший параметр приемки. Поэтому соответствие выполненных работ каждому пункту договора должно быть проверено особенно тщательно.

При приемке квартиры с черновой отделкой вы можете требовать от застройщика соблюдения следующих норм:

• Все конструкции должны быть целостными: неровности, трещины, неправильные углы расположения строительных блоков и щели отсутствуют.
• Площадь помещений и их планировка точно соответствует проектной документации.
• Геометрия стен не нарушена. Они расположены без наклонов, и углы между ними составляют 90°.
• Входные двери и оконные конструкции имеют плавный ход и оборудованы качественными замками.
• Все коммуникации подведены в соответствии с существующей схемой. Сантехническое оборудование надежно закреплено. Протечки отсутствуют. Провода заизолированы. Счетчики опломбированы. Показания на счетчиках рекомендуется зафиксировать в момент приемки.
• Вентиляция находится в рабочем состоянии. Микроклимат соответствует нормам. В помещениях сухо, посторонние запахи не ощущаются, плесень и потеки на стенах не видны.

Приемка квартиры с отделкой и ремонтом от застройщика предусматривает следующие пункты:

Чек-лист по приемке квартиры от застройщика

В договоре долевого участия или купли-продажи, в обязательном порядке должны быть указаны все параметры будущей недвижимости. Пункт, содержащий необходимую информацию, называется «Характеристика объекта» и обычно размещается в разделе «Предмет договора».

Лучше всего назначить приемку квартиры на утренние или дневные часы. Наличие естественного освещения позволит не только полноценно проанализировать детали жилого помещения, но и оценить состояние подъезда и придомовой территории.

Процесс приемки нельзя превращать в беглый осмотр. Каждая деталь несущей конструкции, коммуникации или отделки должна быть внимательно изучена. Советуем вам воспользоваться нашим чек-листом, благодаря которому вероятность того, что вы что-то пропустите, будет исключена.

Общая площадь жилого помещения

Внимательно изучите план своей будущей квартиры и не забудьте захватить его с собой на приемку. Также вам понадобятся рулетка и мел. С помощью рулетки проверьте соответствие размеров указанным в документе. Все измерения производите на уровне пола, вдоль стен.

Комнаты, в которых отсутствуют прямые углы, разметьте мелом на простые фигуры — это упростит процесс вычислений. Пересчитайте площадь и, в случае если она будет меньше запланированной, заявите о намерении получить компенсацию.

Например: Олег вложил свои накопления в строительство нового жилого дома, заключив долевой договор на приобретение жилого помещения площадью 52 м². Сумма сделки составила 8 миллионов рублей. B ходе приемки он обнаружил, что фактическая площадь его квартиры составляет 50,5 м².

Путем несложных вычислений Олег рассчитал, что цена 1 м² составляет 153 846 рублей, и несмотря на отсутствие пункта о возможной компенсации в первоначальном договоре, потребовал вернуть 230 769 рублей. Претензия дольщика была принята, в результате чего он сумел вернуть значительную сумму денег в виде компенсации.

Bxoднaя дверь

Дверь должна двигаться свободно, а замок проворачиваться без затруднений. Для того чтобы убедиться в этом, откройте и закройте ее несколько раз. Также проверьте, что при установке двери не были допущены перекосы. Оставьте ее приоткрытой и посмотрите, не захлопнется ли она без посторонних усилий. Проверьте соответствие размеров дверной коробки габаритам проема. Если вы увидите, что для компенсации разницы был использован пеноплекс или другие строительные материалы, фиксируйте нарушение.

Установка окон

Окна должны закрываться плавно и легко фиксироваться в разных положениях для проветривания. Любые царапины и трещины на рамах и стеклопакетах следует отмечать как дефекты.

Потолок

Стыки плит перекрытия в панельных домах должны быть залиты раствором и выровнены. При использовании монолитно-каркасной технологии швы отсутствуют, а значит, необходимости проверять их качество нет. Однако в любом случае нужно произвести замеры и сопоставить фактическую высоту комнаты с заявленной. Выявленные несоответствия будут являться поводом для обращения за компенсацией.

Состояние пола

Строительный мусор не должен оставаться на полу, даже если стяжка полов договором не предусмотрена. Качество готовой стяжки нужно проверить. Обязательно зафиксируйте имеющиеся трещины. Обнаружить такой существенный недостаток при приемке квартиры от застройщика, как наличие пустот, можно, просто постучав пол.

Стены в помещении

Поскольку по договору отделка стен может быть черновой, улучшенной или финишной, требования к качеству стен при приемке квартиры от застройщика отличаются. Оценивают качество штукатурки, используя таблицу допустимых отклонений:

Для того чтобы понять, не нарушили ли строители установленные нормы, вам потребуется отвес и уровень.

Состав штукатурки определяется на глаз. Цементный раствор имеет темную окраску, и обработанная им поверхность будет шершавой. Гипсовая штукатурка гладкая и светлая.

Электропроводка

Если монтаж электропроводки предусмотрен договором, при приемке квартиры от застройщика обратите внимание на изоляцию кабелей. Протестируйте выключатели и измерьте напряжение в розетках с помощью вольтметра.

Системы водоснабжения и водоотведения

Влажные трубы свидетельствуют о нарушении строительных норм, поэтому обязательно зафиксируйте данную проблему. Убедитесь в том, что краны работают плавно и вода надежно перекрывается. Обратите внимание на наличие тройников для слива от унитаза, раковины и ванны. Также постарайтесь увидеть возможные протечки с верхних этажей.

Система отопления

Убедиться, что радиаторы и трубы отопления надежно закреплены, можно, приложив к ним небольшое усилие: провисать и шататься при нажиме они не должны.

Качество вентиляции

Проверку вентиляции нужно проводить при открытых окнах. Просто приложите к вентиляционному отверстию лист бумаги и почувствуйте, с какой силой его притянет к решетке.

Проверка дома при приемке квартиры

Помимо самой квартиры необходимо проверить состояние дома.

Состояние подъезда

Требовать от застройщика качественной отделки подъезда вы можете на законных основаниях. Этот объект относится к совместному имуществу владельцев недвижимости, доля которого принадлежит и вам. К качеству материалов предъявить претензии вряд ли удастся, так как по закону застройщик не обязан информировать вас о своем выборе. А обнаруженные недоделки или участки плохо выполненных работ можно смело включать в акт.

Особое внимание обратите на отделку стен, состояние входных дверей и окон на лестничных клетках, а также на наличие почтовых ящиков.

Лифт

Неработающий лифт не позволит застройщику получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, поэтому на момент приемки он обязательно должен функционировать.

Причем при наличии грузового и пассажирского лифтов в рабочем состоянии должен быть хотя бы один.

Некоторые застройщики, проявляя заботу об общедомовом имуществе, на время закрывают стенки лифта пластиком или фанерой. Это помогает уберечь поверхность при транспортировке строительных материалов и мебели.

Тепловой узел и электрощитовая

Счетчики электрической энергии обычно расположены на лестничной клетке рядом с квартирой. В некоторых случаях здесь же размещается и тепловой узел. Обязательно запишите показания, высвечивающиеся на момент приемки, и занесите их в акт. Это позволит избежать недоразумений с оплатой в будущем. Занимаясь приемкой данного оборудования, следуйте простой схеме:

• Найдите номер квартиры.
• Зафиксируйте показания.
• Включите автоматы, чтобы обеспечить квартиру электричеством.

Узнайте стоимость ремонта в течении 5 минут и забронируйте скидку 10% на все виды работы

Работаем по договору

Без предоплаты

1. Тип недвижимости:

Квартира/Дом

Квартира/Дом Офис/Бизнес-центр

2. Площадь, м²:

3. Тип ремонта:

Бюджетный

Бюджетный Премиум Элитный Срочный

4. Вид ремонта:

Косметический

Косметический Капитальный Евроремонт Под ключ

Получить расчет стоимости Ознакомлен с политикой конфиденциальности

Делаем расчет ремонта

Введите номер телефона, отправим вам расчет стоимости ремонта

Введите номер телефона: Получить расчет стоимости

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с обработкой данных

Мы получили Вашу заявку.

Перезвоним Вам в ближайшее время.

Делаем расчет ремонта

Подвал и чердак

Оценку состояния чердака или подвала целесообразно произвести собственникам квартир, расположенных на первом и последнем этаже. Тем, кто живет высоко, обязательно следует убедиться в отсутствии протечек на крыше.

Жильцы первых этажей должны спуститься в подвал, понять, сухо ли внизу и нет ли постороннего запаха.

Любые недочеты обязательно нужно внести в дефектный акт, для того чтобы в дальнейшем они были исправлены.

Подписание акта приемки квартиры от застройщика

Если по результатам экспертизы приемки в квартире от застройщика были выявлены недостатки, дальнейшие ваши действия могут быть следующими:

• Вы отказываетесь подписывать акт и не принимаете ключи, поскольку выявили существенные недостатки, устранить которые можно только путем значительных финансовых вложений. Квартира не может восприниматься как пригодная для проживания до того момента, пока застройщик не устранит все недоработки. На эту процедуру ему выделяется 60 дней.
• Вы подписываете акт, поскольку выявленные недостатки оказались несущественными, и все зафиксированные дефекты застройщик обязуется устранить в течение тех же 60 дней. Приемка квартиры будет окончательно завершена, когда в передаточном документе, полученном от застройщика, вы сделаете отметку о том, что все недочеты были ликвидированы.

В подписании акта осмотра участвуют все стороны, указанные в договоре. Представитель строительной организации при этом обязательно должен иметь доверенность, разрешающую ему действовать от лица застройщика.

При подписании акта приема-передачи обращаем внимание на наличие формулировок, указывающих на то, что претензии по срокам передачи объекта долевого строительства с вашей стороны отсутствуют. Настаивайте на том, чтобы такой пункт удалили из договора в том случае, если собираетесь получить компенсацию за нарушение сроков сдачи объекта.

Сюрпризы в приемке квартиры от Постановления Правительства № 442

Современное законодательство сегодня стоит на стороне застройщиков.

Дело в том, что нормы закона «О защите прав потребителей», принятого в 1992 году, предусматривали слишком большое количество претензий, которое можно было предъявить к тем, кто занимался строительством многоквартирных жилых домов.

В результате в России появилось большое количество недобросовестных компаний, оказывающих юридические услуги по приемке квартиры у застройщика, основной целью которых было вытягивание денег. Иногда суммы компенсации составляли до 500 тысяч рублей несмотря на то, что претензии со стороны покупателей были необоснованными.

В качестве яркого примера можно привести рассказ представителя строительной компании на заседании комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей. Он сообщил, что рабочие просто не могут попасть в квартиры и устранить указанные в дефектном акте недоработки из-за того, что собственники меняют замки на входной двери. В результате работы не выполняются в 60-дневный срок и застройщику приходится платить компенсацию.

Конечно, такие ситуации являются крайне неприемлемыми и негативно сказываются на возможностях рынка жилищного строительства. Поэтому в условиях проектного финансирования и отсутствия устойчивого спроса на новое жилье из-за нестабильности ключевой ставки прежний подход к отношениям между застройщиками и потребителями было решено поменять.

Выразить проблемы застройщиков в цифрах можно следующим образом: если срок сдачи дома откладывается на 6 месяцев, примерно 650 дольщиков из 2000 обращаются в суд за компенсацией. В результате застройщик теряет 1,83 млрд рублей. Эти деньги становятся дополнительной финансовой нагрузкой на бюджет проекта, которая не была учтена при его планировании.

Примерно 125 исков из 650 будут удовлетворены судом. Это означает, что застройщику придется выплатить компенсацию в сумме примерно половины миллиарда. Деньги эти надо будет взять из прибыли, которую он еще не получил, так как средства дольщиков пока заморожены на специальном эскроу-счете.

Для того чтобы стабилизировать ситуацию, Правительство РФ на основании ФЗ РФ-46 решило:

• Пересмотреть основания для выплаты неустоек и другие иных финансовые санкций, являющиеся следствием неисполнения обязательств по договору долевого участия со стороны застройщика.
• Упростить процедуру передачи объекта дольщику.

Позиция дольщиков при этом остается прежней:

• Задержка сдачи квартиры на полгода не может считаться нормой. Люди ориентируются на свои возможности и нередко оказываются в ситуации, когда им просто негде жить.

Застройщики требуют:

• Исключить из правовой практики статьи закона «О защите прав потребителей», распространяющиеся на регулирование отношений между покупателями и строительными компаниями.
• Ограничить ответственность застройщиков 214-ФЗ.

Их позиция отражена в Постановлении Правительства РФ № 442. Постановление действительно по 30 июня 2023 г. включительно. Если его адекватность будет подтверждена, то в результате пересмотра 214-ФЗ или издания нового ФЗ изменения будут введены в действие окончательно.

На основании ПП РФ № 442:

• С 45 до 60 дней увеличивается срок устранения выявленных в процессе приемки недостатков.
• Специалиста, который будет вести работы, выбирает застройщик, а оплачивает дольщик.
• Обязанность выплаты компенсации возникает только при обнаружении существенных дефектов.
• Обратиться в суд за компенсацией из-за некачественного ремонта можно только спустя 60 дней, а не сразу после составления дефектного акта. За это время застройщик должен устранить выявленные недочеты либо сообщить о своем отказе это делать.

Если квартира не будет приведена в соответствующий вид, перед собственником встанет дилемма – начинать судебную тяжбу, попытаться соразмерно уменьшить стоимость жилья, указанную в договоре, или решить вопрос о возмещении расходов на самостоятельное устранение недоделок.

Особенно неприятно, что речь идет о возмещении. Это означает, что человек должен будет вложить деньги, которые уже включены в стоимость жилья, и потратить их таким образом, чтобы действующие на этот момент расценки совпали со сметой застройщика.

Если застройщик и на этапе досудебного урегулирования откажет в уменьшении стоимости/возмещении расходов, без суда не обойтись. Исход дела предсказать очень сложно, но результат может быть абсолютно неожиданным.

Исходя из вышесказанного, соответствие данного документа интересам потребителей вызывает большие сомнения. Не менее спорным является и ПП № 479 от 26.03.2022, устанавливающее новые принципы начисления штрафов за нарушение застройщиком сроков передачи объектов.

Приемка квартиры от застройщика с экспертом

Конечно, можно положиться исключительно на собственные возможности, но гарантией отсутствия проблем в будущем может быть только профессиональная приемка квартиры от застройщика. Контактные данные агентств, оказывающих такие услуги, всегда можно найти в Интернете.

Сотрудники специализированных организаций не только проведут подробный осмотр вашей недвижимости, но и с помощью высокоточных приборов сделают все необходимые замеры. Кроме рулетки и угольника, они смогут использовать нивелир, лазерный дальномер, цифровой мультиметр, тепловизор, газоанализатор, индикатор радиоактивности. Таким образом, оценка состояния квартиры при приемке у застройщика будет дана с учетом самых мелких дефектов и недоделок.

В заключение хочется напомнить, что в соответствии с законом вам обязаны предоставить гарантии на конструктив сроком на 5 лет и на инженерное оборудование — на 3 года. Искренне надеемся, что специалисты, занимающиеся возведением вашего будущего жилища, окажутся профессионалами своего дела и отрицательных эмоций при приемке квартиры от застройщика вам испытывать не придется.

Московский ремонтник

Ремонт квартир, офисов, домов в Москве и Подмосковье

Сохранить статью: